房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权期限根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权期限分为40年、50年或70年不等，居住用地土地使用权出让的最高年限是70年，到期后可重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权。一般情况下，70年的主要是指普通住宅，40年、50年的指商业用地、工业用地。

40年产权和70年产权房子的区别

1、使用年限的区别

商用性质的房子，土地使用年限为40年(部分50年)。

住宅性质的房子，土地使用年限为70年。

2、税费、土地出让金

70年产权的房屋和40年或者50年产权的房子在税费收取上的标准是有差别的。商用房子交纳的税费和土地出让金都比住宅要高。

例如在初次购买房屋时缴纳契税。70年产权住在缴纳契税时依据现实情况，可给予1%—3%不等的优惠，而40年或者50年产权的住宅在购买时没有任何的契税优惠，必须全款缴纳，费用相对较高。

3、按揭方式购买

商用性质的房子，不能使用公积金贷款。使用商业贷款的，购买首付须为总价五成，商业贷款年限为10年，贷款利率上浮10%。

住宅性质的房子，可以选择公积金贷款或商业按揭。选择商业按揭的，首套房首付至少三成，贷款年限最长为30年，贷款利率为基准利率或更低;二套房首付至少为四成。

4、居住成本

商用性质的房子按照商用水、电标准收取，价格较高。

住宅性质的房子，价格标准相对比较低。

关于水电费的缴纳，70年产权的住宅是按照所在城市的水电价格标准收取的，而40年或者50年产权的房屋水电费收取是按照商业用水用电的标准收取缴纳的，按照商业标准缴纳的水电费用较高。

购房前了解清楚房屋水电费的收费标准，以免造成后期生活成本的高支出。

5、落户上学

商用性质的房子，不能落户，也不划分学区。

住宅性质的房子，可以落户，并可划分学区。

按照相关文件规定，只有购买70年产权的住宅，或者70年产权的居住用地的酒店式公寓才符合落户的标准，其他类型房产或者产权年限不达标的房屋不能实现落户口、上学、划分学区的目的，因此购房者在买房前一定要搞清楚、弄明白是否可以落户。

6、公摊

50年的工业建筑用地和综合类用地、40年的商用建筑用地的规划设计标准，要比70年的普通住宅公摊面积高。

因为工业、商业类建筑的门厅都较高，楼梯、出入处按规定要设置多出，建筑的要求标准要高于70年产权，因此公摊面积就会随着标准的提高而增加，相应的70年产权住宅公摊面积就会相对较少。

40年产权房子的利与弊

虽然房屋只有40年的产权，但这种房子并不是小产权房也不是违章建筑房，这些房子是可以正常买卖的。

1、优势

位置好：40年产权主要为商业用地，所以这类房子的地理位置都会在片区内较好的位置。

功能性多：其本身的土地性质就决定着，未来的房子功能性会更多，宜商宜住，全凭业主需求。

购房压力小：40年产权的房子一般不限购不限贷。而且每平米的单价一般会比住宅房低，购买下来的压力相对会更小。

2、弊端

使用成本高：40年产权的房子通常是商业住房，所以这些房子的水电费都是商业用水用电，价格比住宅的高出许多，并且商业住房是不会安装煤气或燃气的。

户型小：不同于传统的住宅，和住宅房相比商业住宅房的空间布局相对更紧凑些。

房子只能住40年/70年吗？产权到期后怎么办？

无论是40年产权还是70年产权，房子都属于私有财产，到任何时候，房子都属于自己。

在《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》《城市房地产管理法》中，已经针对房子土地产权作出了充分说明。跟70年产权的房子一样，40年产权的房子到期之后会自动续期，只需要缴纳土地出让金就可以了。

我国深圳已经有相应案例，2016年深圳宝安日报刊登新闻，深圳第一批40年产权的物业到期，建面约80㎡房产套价值645万的商业用房续期20年仅补缴了4.5万元的费用，折算后仅2.3元/㎡/月，按当时周边市场价，续期20年补交地价款仅为房屋市值的0.7%。

结合法律规定和案例，我们购买40年产权的房子时，没有必要过于担心，70年产权也好，40年产权也罢，只是土地性质的不同，导致原本的土地年限有一定的区别。很多购房人担心40年期限一到，房子就无偿归国家所有，这纯粹是杞人忧天